A hazai albérletpiacon az utóbbi években kiemelten fontossá vált a jogi biztonság mind a tulajdonosok, mind a bérlők számára. Ennek hatására a lakáskiadás során egyre gyakrabban kerül elő a közjegyzői okiratok elkészítésének igénye, amely kiköltözési vagy kötelezettségvállalói nyilatkozat formájában nyújt garanciát. A szerződéskötési folyamat során azonban szinte minden esetben felmerül a gyakorlati kérdés, hogy a felmerülő munkadíjakat és költségeket melyik félnek kell kifizetnie?
A közjegyzői okirat – mire jó?
A magyar jogi szabályozás – beleértve a Polgári Törvénykönyvet és a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó Lakástörvényt – nem tartalmaz olyan kötelező érvényű rendelkezést, amely kijelölné, hogy a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó közjegyzői munkadíj és költségtérítés kit terhel. Ennek következtében a felmerülő kiadások megfizetése a bérbeadó és a bérlő közötti szabad megállapodás tárgyát képezi. A felek a szerződéses szabadság elve alapján tetszőlegesen dönthetnek arról, hogy a díjat az egyik fél teljes egészében magára vállalja, vagy azt valamilyen arányban megosztják egymás között.
Jogi szempontból ugyanakkor lényeges különbséget tenni a közjegyző felé fennálló felelősség és a bérleti jogviszony belső költségmegosztása között. A Közjegyzői Díjszabásról szóló miniszteri rendelet értelmében a közjegyző felé az az ügyfél felel közvetlenül a munkadíj kifizetéséért, aki az adott eljárást lefolytatni kérelmezte, illetve aki előtt a közokirat elkészül. Ez a hatósági jellegű kötelezettségvállalás azonban kizárólag a közjegyző és a kérelmező viszonylatában érvényes. Nem akadályozza meg és nem korlátozza azt, hogy a bérbeadó és a bérlő a polgári jogi szerződésükben írásban rögzítsék a díj átterhelését, megosztását vagy megtérítését.
A piaci gyakorlat és a kérdés hogy ki fizeti a közjegyzői díjat
A hazai ingatlanpiacon a mindennapi gyakorlat alakította ki azokat a modelleket, amelyek választ adnak arra a kérdésre, hogy ki fizeti a közjegyzői díjat az albérleti megállapodások előkészítésekor.
Mivel a jogszabályok széles mozgásteret biztosítanak, a felek az aktuális piaci viszonyoktól és egyéni érdekeiktől függően három fő megközelítés közül választhatnak:
- A bérlő fizeti a teljes díjat: Keresleti piacon elterjedt gyakorlat, ahol a nagy érdeklődés miatt a bérbeadó diktálhatja a feltételeket. Ebben az esetben a tulajdonos feltételül szabja a közjegyzői okirat meglétét a beköltözéshez, a költségeket pedig teljes egészében a bérlőre terheli. Amennyiben a bérlő szeretné elnyerni az ingatlant, kénytelen vállalni ezt a kiadást. Ugyanakkor ez a modell jelentős belépési korlátot jelenthet, hiszen a kaució és az első havi bérleti díj mellett újabb komoly induló anyagi terhet ró a bérlőre.
- A bérbeadó vállalja a teljes költséget: Egyre népszerűbbé váló megközelítés a tapasztalt és tudatos ingatlantulajdonosok körében. Ennek logikai alapja az, hogy a közjegyzői okirat – különösen az egyoldalú kiköltözési nyilatkozat – elsősorban a bérbeadó jogi védelmét szolgálja egy esetleges nem fizetés vagy ingatlanelhagyási vita esetén. Az elhúzódó peres eljárások elkerülése a bérbeadó elemi érdeke, így a díjat saját biztonsági befektetésként kezeli. Ez a megoldás nagymértékben növeli az ingatlan vonzerejét a megbízható bérlők szemében, mivel csökkenti a beköltözéshez szükséges kezdeti kiadásokat.
- A díj egyenlő arányú felezése (50–50%): A felek egyenlő érdekeltsége esetén méltányosnak tekintett kompromisszumos gyakorlat. A felezés logikája azon alapul, hogy a közjegyzői okirat mindkét fél számára biztosít bizonyos előnyöket. A bérbeadó számára garanciát nyújt a szerződésszegés kezelésére, míg a bérlő számára tisztázott, jogbiztonságot nyújtó kereteket teremt.
A piaci helyzet, az ingatlan elhelyezkedése és a felek közötti alkupozíciók egyaránt meghatározzák, hogy az adott ügylet során melyik opció bizonyul a leginkább járható útnak.
A bérleti szerződés közjegyzői díja és a nyilatkozatok költségei
A fizetendő összegek mértékét és a költségviselés méltányosságát alapvetően meghatározza a kiválasztott okirat típusa. A gyakorlatban a bérleti szerződés közjegyzői díja két eltérő jogi forma szerint alakulhat, amelyek lényegesen eltérő anyagi kötelezettséget jelentenek:
- Egyoldalú kötelezettségvállaló (kiköltözési) nyilatkozat: A bérleti szerződést a felek magánokiratként kötik meg, és a bérlő külön, a közjegyző előtt teszi meg nyilatkozatát a kiköltözésről és a fizetésről. Ennek munkadíja alacsonyabb, jellemzően 30 000 – 60 000 forint között alakul.
- Kétoldalú, teljes bérleti szerződés közokiratba foglalása: A teljes megállapodást a közjegyző szövegezi és foglalja közokiratba. A munkadíj az ügyértéktől függ, így a költség 60 000 – 120 000 forint vagy ennél magasabb összeg is lehet.
| Okirat típusa | Leírás | Átlagos költség | Ki profitál belőle jobban? |
|---|---|---|---|
| Egyoldalú nyilatkozat | A bérlő kijelenti, hogy a szerződés megszűnésekor kiköltözik és rendezi az esetleges tartozásokat. | Alacsonyabb | Főként a bérbeadó. |
| Kétoldalú közokirat | A teljes bérleti szerződést a közjegyző szövegezi és rögzíti. | Magasabb | Mindkét fél egyenlő arányban. |
Mivel az egyoldalú kiköltözési nyilatkozat szinte kizárólag a tulajdonos érdekét szolgálja a közvetlen végrehajthatóság biztosításával, a bérbeadó jogi védelmi érdekeit figyelembe véve piaci szempontból méltányos, ha ennek költségét a bérbeadó vállalja. Ezzel szemben a teljes szerződés közokiratba foglalásakor a felezés a legkorrektebb eljárás.
Gyakorlati tanácsok a költségek tisztázására a bérbeadás előtt
A későbbi félreértések és jogviták elkerülése érdekében a közjegyzői eljárás részleteit célszerű már a bérleti folyamat legkorábbi szakaszában rendezni. Az alábbi lépések segítenek a tiszta és megbízható megállapodás kialakításában:
- A feltételek írásos tisztázása a megtekintéskor: Mielőtt a foglaló vagy a kaució átadására sor kerülne, érdemes írásban rögzíteni, hogy szükséges-e közjegyzői okirat, és melyik fél milyen arányban viseli annak költségeit.
- A rugalmasság megőrzése: Bérbeadóként a költségek átvállalása vagy felezése hatékony eszköz a megbízható bérlő megszerzéséhez. Bérlőként a nyilatkozat vállalása igazolja a költözési és fizetési szándék komolyságát.
- A költségviselési klauzula rögzítése: A bérleti szerződésben elengedhetetlen egy egyértelmű klauzula szerepeltetése, amely pontosan rögzíti a közjegyzői eljárás lefolytatásának kötelezettségét és a felmerülő számla elszámolásának módját.
